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苇苇草

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关于我

先天不足,后天失调,注定了我难成一棵大树,甚至也成不了一朵月季花。我只是一根俯卧在黄土地上的细细的苇草。 苇草,纤弱可怜,一阵风,一口气,一滴水,也能让他毙命。但身为一根苇草,我毫不自卑……这芸芸众生其实也大都是草,最终大家也都将化作草……何况我还有着自己的尊严,挚情,思考? 虽然命运已赋予了我很窄的空间,我也无所谓!我常常仰望着天空,痴情地做着白日梦……既然我无法延长生命的长度,那就尽力去拓展它的高度。 苇苇小草,凌风起舞……

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二线城市将会成为高房价重灾区:谁是始作俑者?  

2016-06-27 07:52:32|  分类: 读来读往 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经过连续多年的房地产调控后,中国大城市高涨的房价不仅没有丝毫回落,反而在2016年春节后迎来新一轮全面上涨的浪潮。

从深圳、上海到北京,庞大的流动资金将一个又一个城市席卷而下,在一线城市限购之后,这股资金正席卷二线城市。厦门、合肥、南京是这轮楼市暴涨的领军者,五月份环比涨幅都超过5%,且同比数据已超过北上广,涨速速度令人咋舌。

所以,在房价如此快速暴涨的势头下,合肥再也坐不住了,颁布了最新的楼市调控政策,有着极强的示范意义。在此情景之下,人们不禁要问究竟是什么原因导致了二线城市房价不断上涨?

首先,在一线城市接连限购之后,二线城市的房屋成交量激增,所以在火热的势头下,土地市场频频上演“抢地战”。

以厦门、合肥、苏州、南京“四小龙”为首的重点二线城市地价热度令人惊叹。根据在最新公布的2016年4月全国土地出让金排行榜前20名中北上广深无一上榜!一、二、三线城市的土地市场状况分化明显,尤其是“四小龙”的土地出让金排名全国前四,楼面价上涨数倍,苏州、南京的土地出让金涨幅高达867%、466%。

另一方面,截止到4月份,二线城市的土地成交溢价率升至61.5%,其中,“四小龙”的表现最为突出,成交土地的平均溢价率超过百分之百。而与此同时,一线、三四线城市的土地成交溢价率分别降至 1.78%、14.0%。

其次,我们必注意到,对于房企而言,最大的“原材料”便是土地,在销售回暖且资金充裕时,开发商买地的热情已明显高涨,他们将目光纷纷聚焦二线城市。

房企投资方向逐渐趋同,重点聚焦在二线城市,土地供应量难以匹配企业投资需求,“僧多粥少”直接造成了二线城市逢土地拍卖必出地王的尴尬局面。

所以,在土地稀缺,地价上涨的大背景下,房价持续上涨好像也就变得顺理成章了。

还有一点不得不提,那就是政府在此轮房价上涨中扮演的重要角色。

众所周知,二线城市与一线城市相比,各种基础建设还在起步阶段(地铁建设,高速网络,城市基础建设等),因而地方财政收入对楼市的依赖性还很强,甚至一些二线城市就不能接受房价下跌的趋势更不愿意房价不涨。

更可怕的是一些二线城市的地方政府对于房价暴涨的认识误区更大,认为新一轮的楼市调控,主要是针对北上广等一线城市的,对自己的城市房价走高的趋势影响不大甚至没有影响。

可实际情况是,二线城市的地方政府出台的楼市政策相对宽松,很少会做出例如,限制一个家庭的购房套数及控制外来人员买房的措施,所以对于投机性炒房的打击政策更是宽松或就根本不涉及。

在这种条件下,由于一线城市楼市政策的严厉性,会挤压出大量的用于炒房的社会资金,而这些资金很可能在聚集能力,等待时机。

二线城市相对宽松的楼市政策,很容易就成为这些资金的落脚点,更有可能给二线城市制造出更大的泡沫危机。

举个小例子说明一下,合肥楼市的火爆就吸引了不少炒房客,而这些人面对如今的楼市显示出十足的信心,他们的信心多是来自政府定下的基调,因为合肥的房价和北京比,还有一大段距离,但是合肥是安徽的省会,人口多,需求也大,所以房价只能上涨,不可能下跌。

从例子中,我们便可看出,二线城市房价上涨预期并不会因为一线楼市政策的调控而降低,反而上涨预期比以前还高。再加上国家从去年底开始就大力提倡楼市去库存,在此种情况下,二线城市的房价上涨势头愈发的增强与加大。

综上所述,融360房贷认为,如果我们不警惕二线城市楼市政策宽松性所引发的漏洞,不及时监管一线城市退出的炒房资金,二线城市对自己城市房价的定位不对,那么很有可能二线城市成为楼市调控后的高房价重灾区。



 


买套房有多难? 房价收入比透露出的中国楼市现状
2016-05-20 08:33:56 来源: 21世纪经济报道(广州) 有186人参与

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多少年的收入才够普通人在城市买套房?这对于很多一线城市的工薪阶层来说,似乎是一个近乎叩问的追问。


按照2015年数据,一个中国普通居民不吃不喝,需要9.7年才可以购买一套小户型(90平米)住宅。具体到各省,登顶全国最难购房省份的是:海南(楼盘)、北京(楼盘),2014年当地普通居民分别需要不吃不喝工作16.6、16.4年,才能购买一套90平方米的小户型住房。

多少年的收入才够普通人在城市买套房?这对于很多一线城市的工薪阶层来说,似乎是一个近乎叩问的追问。

5月18日,上海(楼盘)3·25新政后的第二次土拍又一次刷新了上海郊区地王记录,在距离浦东陆家嘴(600663,股吧)14公里之遥的周浦镇,保利地产(600048,股吧)以超过5万每平米的楼板价竞得地块,预计未来保本售价近8万。

一线城市和强二线城市频出的地王和频频被刷新的楼板价,让这些城市的购买力被打上大大的问号,代表大部分人收入水平的城镇职工平均工资在房价涨幅面前又有多大话语权?21世纪经济研究院以城镇在岗职工年平均工资、全国和各地商品房销售均价,测算出2000年以来中国普通居民年收入购买力以及各省市居民购买一套普通住宅所需工作年限。

结果显示,按照2015年数据,一个中国普通居民不吃不喝,需要9.7年才可以购买一套小户型(90平米)住宅。具体到各省,登顶全国最难购房省份的是:海南、北京,2014年当地普通居民分别需要不吃不喝工作16.6、16.4年,才能购买一套90平方米的小户型住房。

一年工资可买9.3平方米

根据国家统计局数据,2015年全国城镇非私营单位在岗职工年平均工资63241元,同期全国商品房单位面积销售均价为6792元/平方米(2015年商品房销售额87281亿、商品房销售面积128495万平方米测算得知)。

这也就意味着,假若普通居民不吃不喝工资全部用于买房,2015年全年工资可购买9.3平方米房子。

总体来看,相对于房价,近年来中国普通工薪阶层的工资购买力也在提升。因为在2000年,城镇在岗职工年平均工资是9371元,商品房单位面积销售均价是2112元/平方米,当时一年工资仅可购买4.4平方米的房子,而时隔14年后,普通居民工资购买力几乎翻了一番,到2014年一年工资可购买9.1平方米的房子。

从购买力增速来看,由于2008年全国商品房销售单价出现负增长,所以工资购买力在这一年增幅最快,较上年提高了19.2%。但自从2009年以后,由于工资增速相较房价涨幅放缓,因此除2014年外,这几年工资购买力实际呈现回落态势。

但不可否认的是,与国际水平相对比,中国的房价收入比呈现出较大落差。2015年,中国房价与年平均工资的比值是9.3倍,大大高于国际上3-5倍的合理水平,这不仅抑制了普通工薪阶层住房购买力,也成为房地产库存居高不下的主要原因之一。

买套小户型至少需奋斗9.7年

城镇工薪阶层购买一套90平米普通住房需要奋斗多少年?

按照2015年全国商品房单位面积销售均价6792元/平方米、同期全国城镇非私营单位在岗职工年平均工资63241元来算,一个普通居民不吃不喝,需要花费9.7年才可以购买一套小户型房屋。这一水平较2014年所需的9.9年有所下降。

伴随着的是居民消费结构的演变——从以食品、衣着及家庭设备为主的消费支出,转变为以住房、交通等重型消费为主的消费结构。1992-2014年,中国城镇居民的食品、衣着及家庭设备用品支出占总支出的比重,约下降了31.0个百分点,而居住和交通通信支出比重则提高了27.1个百分点。

与之相应,中国逐渐形成以房地产、交通等产业为核心的投资架构。在2015年固定资产投资流向中,仅房地产、基础设施两大类投资占总比就达到了35.8%,超过同期制造业32.7%的比重。

这表明,在一二线城市有能力购房人群集中但却供不应求、三四线城市库存高企却收入掣肘的双重供需错配、区域错配情况下,释放房地产有效需求,不仅是尽快转换居民消费升级的动力,同时也是中国产业结构调整的关键所在。

海南、北京登顶最难购房省份:不吃不喝至少16年

具体到各省份,工作多少年才可以换来一套90平方米的小户型房呢?由于地方统计年鉴尚未发布2015年当地城镇在岗职工年平均工资、商品房销售额及销售面积等数据,因此21世纪经济研究院采用的是2014年数据;且因为最终指标是用年份这一单位来衡量各省的买房难易程度,过往数据表明,每年绝大多数省份居民购房所需年份的变动幅度基本在几个月以内,因此2014年数据对总体判断各地购房难易程度干扰不太明显。

结果显示,在全国各省中,登顶全国最难购房省份的是:海南、北京,2014年当地普通居民分别需要不吃不喝工作16.6、16.4年,才能购买一套90平方米的小户型商品房。海南在2014年登顶最难购房省份,主要是海南作为旅游城市,主要购买人群是以高端楼盘为主的外地人,因此有一定特殊性。综合来看,北京无疑是全国最难购房省份,比如其在2013年乃至更为久远的2000年,都是房价收入比最高省份。

而购买难度较小的省份则多分布在西部,其中宁夏、贵州(楼盘)、内蒙古三地的难度最小,2014年当地普通居民分别需要不吃不喝工作6.5、7.1、7.2年,就可以买一套90平方米的小户型商品房。

整体来看,与2014年全国平均购房年限9.9年相比,2014年全国共10个省市购房难度在全国平均线之上,这10省依次是:海南、北京、浙江、福建、上海、广东、天津(楼盘)、江苏、江西、河北,当地居民买套房不吃不喝至少都需10年以上。

但与2013年相比,全国除山西、吉林、云南、西藏(楼盘)、甘肃、青海6省区外,其余省份的房价收入比都有不同程度的下降,其中尤以浙江、广东、福建、北京、上海、重庆(楼盘)等省市的下降最为明显,均在1年以上。这表明,这些地区虽然房价都高于全国平均水平(除重庆外),但相对于房价的涨幅,居民收入增速相对跑得更快,因此购买力增强。其中,浙江下降的程度最为明显,2014年购一套小户型房所需工作的时间较上年明显下降2.2年,这更多是受浙江2014年商品房销售均价大幅下跌有关。


二维码
点评:二线城市将会成为高房价重灾区:谁是始作俑者?与2014年全国平均购房年限9.9年相比,2014年全国共10个省市购房难度在全国平均线之上,这10省依次是:海南、北京、浙江、福建、上海、广东、天津(楼盘)、江苏、江西、河北,当地居民买套房不吃不喝至少都需10年以上。

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